拆迁安置房能否买卖？买卖合同是否有效？

问题：被拆迁人取得拆迁安置房后，未办理房产证便将其出售，该买卖合同是否有效？买方能否要求办理过户手续？解答：拆迁安置房买卖合同的效力需区分房屋性质：1. 若为国有土..

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拆迁安置房能否买卖？买卖合同是否有效？

来源：上海房产律师发布时间：2025-12-08 13:49 热度：

问题：被拆迁人取得拆迁安置房后，未办理房产证便将其出售，该买卖合同是否有效？买方能否要求办理过户手续？

解答：拆迁安置房买卖合同的效力需区分房屋性质：1. 若为国有土地上的拆迁安置房（如商品房性质），虽未办理房产证，但被拆迁人享有合法处分权，买卖合同有效，买方待卖方取得房产证后可要求办理过户；2. 若为集体土地上的拆迁安置房（如农村宅基地安置房），仅限本集体经济组织成员购买，对外出售的买卖合同无效；3. 若安置房已被查封、抵押或限制交易，买卖合同可能被认定为无效或无法履行。

案例：周某的自有房屋被拆迁，获得一套国有土地性质的安置房（已交房但未办房产证）。2022 年，周某与吴某签订《安置房买卖合同》，约定以 150 万元出售该房屋，吴某支付全款后入住。2024 年，周某取得房产证后，以安置房未办房产证时买卖合同无效为由，要求吴某返还房屋。吴某诉至法院，要求周某协助办理过户。法院审理认为，案涉安置房为合法商品房，周某对房屋享有处分权，买卖合同有效，判决周某限期协助吴某办理过户手续。

法律分析：根据《民法典》第 215 条 “物权变动与合同效力相区分” 原则，拆迁安置房买卖合同的效力与是否办理房产证无关。本案中，案涉安置房为国有土地性质，周某作为被拆迁人，虽未取得房产证，但已实际占有并享有合法所有权期待权，买卖合同内容不违反法律禁止性规定，故合同有效。周某取得房产证后，应履行过户义务。

上海房产律师建议：1. 购买拆迁安置房前，需核实房屋性质（国有土地 / 集体土地）、被拆迁人是否为合法权利人（如拆迁安置协议）；2. 合同中应明确约定房产证办理时限、过户条件、违约条款（如逾期过户的违约金），并预留部分尾款待过户后支付；3. 避免购买集体土地性质的安置房，此类房屋无法办理过户，且买卖合同可能被认定为无效，存在极大法律风险。

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