承租人能否以 “优先购买权” 主张房屋买卖合同无效？

问题：出租人出售已出租的房屋，未提前通知承租人，承租人发现后，能否以侵害其优先购买权为由，主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？解答：承租人的优先购买权受法..

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承租人能否以 “优先购买权” 主张房屋买卖合同无效？

来源：上海房产律师发布时间：2025-12-08 13:49 热度：

问题：出租人出售已出租的房屋，未提前通知承租人，承租人发现后，能否以侵害其优先购买权为由，主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？

解答：承租人的优先购买权受法律保护，但侵害优先购买权并不必然导致房屋买卖合同无效：若第三人善意购买（不知情且无过失）、支付合理对价并已办理过户登记，买卖合同有效，承租人无权主张合同无效，但可要求出租人赔偿损失；若第三人明知房屋已出租且未通知承租人，或未支付合理对价、未办理过户，承租人有权主张买卖合同无效，并可在同等条件下优先购买该房屋。

案例：赵某将其自有房屋出租给李某，租期 3 年。租赁期间，赵某未通知李某便与张某签订房屋买卖合同，以 200 万元出售该房屋，并办理了过户手续。李某得知后诉至法院，主张赵某与张某的买卖合同无效，要求行使优先购买权。法院查明，张某购房时查看了房屋产权登记，未发现租赁备案信息，且支付了市场合理对价，判决买卖合同有效，赵某侵害李某优先购买权，需赔偿李某搬家费、租金差价损失共计 8 万元。

法律分析：根据《民法典》第 726 条 “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，出租人未履行通知义务，构成对承租人优先购买权的侵害。但本案中张某符合善意取得要件，买卖合同有效，承租人的优先购买权转化为损害赔偿请求权。优先购买权的核心是保障承租人的居住利益，而非否定物权变动的效力。

上海房产律师建议：1. 承租人应在租赁合同中明确约定出租人出售房屋时的通知期限（如提前 30 日）及违约责任，同时办理租赁备案登记，公示租赁关系；2. 出租人出售已出租房屋时，需书面通知承租人，保留通知凭证（如快递回执、邮件记录），避免举证困难；3. 第三人购买二手房时，应核实房屋是否存在租赁关系（如实地查看、询问邻居），避免因侵害优先购买权陷入纠纷。

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