承租人未经出租人同意擅自转租房屋，租赁合同是否有效？​

问题：承租人与出租人签订房屋租赁合同后，未经出租人书面同意，将房屋转租给第三人，出租人发现后能否解除与承租人的租赁合同？第三人的权益如何保障？​

解答：承租人擅自转租的法律效力及处理方式如下：1. 承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除与承租人的原租赁合同，并要求承租人及次承租人腾退房屋；2. 次承租人若为善意（不知情承租人未获转租授权），可要求承租人承担违约责任（如返还已付租金、赔偿损失）；3. 若出租人在知道或应当知道转租事实后 6 个月内未提出异议，视为同意转租，原租赁合同及转租合同均有效，出租人不得再以擅自转租为由解除合同；4. 转租合同约定的租期超过原租赁合同剩余租期的，超过部分无效。​

案例：2022 年，李某与王某签订房屋租赁合同，约定李某将其房屋出租给王某，租期 2 年，月租金 2800 元，合同明确 “未经李某同意，王某不得转租”。2023 年，王某未经李某同意，将房屋转租给张某，租期 1 年，月租金 3200 元。李某得知后，书面通知王某解除租赁合同，要求王某及张某 15 日内腾退房屋。王某拒绝，李某诉至法院。法院审理认为，王某擅自转租违反合同约定，李某有权解除合同，判决解除李某与王某的租赁合同，王某及张某限期腾退房屋，王某返还李某房屋占用费，同时张某可另行向王某主张违约责任。​

法律分析：根据《民法典》第 716 条 “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，及第 718 条 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”。本案中，王某未经李某同意擅自转租，违反合同约定和法律规定，李某有权解除原租赁合同，次承租人张某的权益可通过向王某主张违约责任获得救济。​

上海房产律师建议：1. 出租人签订租赁合同时，应明确约定 “未经出租人书面同意，承租人不得转租”，及擅自转租的违约责任（如支付违约金、解除合同）；2. 承租人需转租房屋时，必须提前取得出租人书面同意，保留同意凭证（如书面批复、邮件记录），避免擅自转租风险；3. 次承租人租房前，应核实承租人是否获得出租人转租授权，查看原租赁合同及出租人同意转租的证明，避免因擅自转租导致合同解除；4. 出租人发现擅自转租后，应在 6 个月内明确提出异议（如书面通知、起诉），否则视为同意转租；次承租人若因转租合同无效遭受损失，应及时向承租人索赔，保留租金支付凭证、租赁合同等证据。