房产已抵押给银行，抵押后出租的租赁合同是否有效？​

问题：房主将房产抵押给银行办理贷款后，未告知承租人该抵押情况，与承租人签订租赁合同，该租赁合同是否有效？银行行使抵押权拍卖房产时，承租人能否主张 “买卖不破租赁”？​

解答：抵押后出租的租赁合同合法有效，但承租人的租赁权不得对抗抵押权：1. 抵押权设立后出租的房产，租赁合同效力不受抵押影响，承租人有权要求房主履行合同；2. 银行行使抵押权拍卖房产时，“买卖不破租赁” 规则不适用，新业主有权解除租赁合同，承租人需腾退房屋；3. 若房主未告知承租人房产抵押事实，导致承租人因房产被拍卖遭受损失（如剩余租期租金差价、搬迁费），承租人有权要求房主赔偿。​

案例：2022 年，刘某将其名下房产抵押给银行贷款 100 万元，后与张某签订租赁合同，约定租期 3 年，月租金 3000 元，未告知房产抵押情况。2023 年，刘某无力偿还贷款，银行起诉要求行使抵押权，拍卖该房产。张某得知后主张 “买卖不破租赁”，要求新业主继续履行租赁合同，或要求刘某赔偿损失。法院审理认为，案涉租赁合同有效，但抵押权设立于租赁前，张某的租赁权不得对抗抵押权，判决张某腾退房屋，刘某赔偿张某剩余租期租金差价及搬迁费共计 8 万元。​

法律分析：根据《民法典》第 405 条 “抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，本案中抵押权先于租赁关系设立，且已办理抵押登记，故银行行使抵押权时，租赁关系无法对抗抵押权。刘某未履行告知义务，导致张某信赖利益受损，应承担赔偿责任。​

律师建议：1. 承租人签订租赁合同前，应查询房产权属信息（如不动产登记中心查询），核实是否存在抵押、查封等权利限制，避免租赁风险；2. 房主出租已抵押房产时，必须书面告知承租人抵押事实，在租赁合同中明确约定 “若房产被拍卖，承租人应配合腾退，房主承担赔偿责任” 等条款；3. 承租人若发现房产存在未告知的抵押，应及时固定证据（如沟通记录、抵押登记信息），协商赔偿事宜，协商不成可起诉维权；4. 银行在办理房产抵押时，可要求房主出具 “未出租或已告知承租人抵押” 的书面承诺，降低后续执行风险。