《民法典》中关于房屋买卖的法规较多,以下是一些主要的规定:
合同订立与履行:
买卖合同定义:《民法典》合同编第 595 条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
合同解除:《民法典》合同编第 562 条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。第 563 条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
物权相关规定:
不动产登记:《民法典》第 208 条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付 。
抵押财产转让:第 406 条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿 。
居住权:《民法典》增加了 “居住权” 的概念。居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,除非当事人另有约定。例如,老人将房屋出售给他人,但为自己设立居住权,可保障自己在该房屋内居住的权利 。
其他方面:
共有财产处分:《民法典》第 301 条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
房屋买卖中的优先购买权:
承租人的优先购买权。根据《民法典》第 726 条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
共有人的优先购买权。在按份共有中,其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
房屋质量与责任:《民法典》合同编第 615 条规定,出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 例如,如果开发商交付的房屋存在质量问题,如漏水、裂缝等,买受人可以要求开发商承担维修、更换或赔偿损失等违约责任。
中介费用与责任:《民法典》第 963 条规定,中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第 510 条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。第 964 条规定,中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。第 965 条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。
无权处分合同效力:《民法典》第 597 条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。例如,夫妻一方擅自出售共有房屋,若买受人不符合善意取得的条件,另一方可以主张合同无效,但买受人可以要求出卖人承担违约责任 。