承租底商经营未果 出租人被判退赔20万

       王先生自李女士处承租了一小区底商欲开超市，因小区居民反对无法开门营业。王先生认为李女士对房屋产权存在欺诈陈述，将李女士诉至法院。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案。法院判决李女士退还王先生押金16万元，赔偿部分装修损失4万元。

　　原告王先生诉称，2017年10月，李女士将其所有的一小区底商出租给他，其对房屋投资装修，并于2018年1月将营业执照经营地址变更在该房屋内。装修完毕后，当其购置设备、筹备货物、准备开业之际，遭到该小区众多业主强烈阻挠。经了解，李女士因该房屋产权与小区业主有纠纷造成其无法开门营业，为此其遭受了巨大经济损失。王先生认为，李女士在出租该房屋和签订协议时，未能如实告知房屋有产权和使用权纠纷，采用隐瞒真相的欺诈手段签订协议书。故诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同，返还已付租金、押金，赔偿装修损失、设施设备损失、停业损失等计400余万元。

　　被告李女士辩称，王先生主张的情形不符合法定解约条件，但鉴于目前的实际情况，同意解除合同；其没有欺诈的行为，有涉案房屋的产权证，不存在产权纠纷；业主的阻挠不是由其造成的，与其无关。另双方协议书中约定原告经营需不扰民，产生纠纷与其无关，且协议中还约定即使出现不可抗力，也只是退还押金和剩余租金，本案也不属于不可抗力。

　　法院经审理后查明，案涉房屋由李女士于2017年9月自某物业公司购置而得。2019年10月，双方签订租赁协议，王先生承诺租赁房屋仅作为办公及开生鲜超市使用，四个月免租期；王先生经营必须合法不扰民，如经营中因扰民等问题导致业主投诉无法经营与李女士无关；李女士保证商业用房可以注册，必须配合办理经营所用的合法手续；因不可抗力因素造成的合同解除，李女士应退还押金和剩余的租金。协议签订后，王先生交纳了押金和半年的房租。王先生主张欲将房屋用于经营生鲜超市，后进行了相应装修，含消防、水电改造，房屋吊顶，刷白，共投入19万元，另购置货架、办公设备放置于房屋内，以涉案房屋为地址注册公司，因小区内居民阻挠其开办超市，就涉案房屋产权买卖提出异议，不允许其用作经营使用，故后未进行过经营，主张李女士对房屋产权及使用情况存在欺诈。法院在审理过程中至小区居委会就涉案房屋经营事项进行了调查，居委会称涉案商铺欲进行超市经营，但遭到楼上居民的反对，反对理由为超市经营扰民，居委会组织协调未果，楼上居民反对进行任何一种经营活动，涉案房屋原为物业用房。庭审中经法院多次调解，双方先行就腾退房屋进行了交接。

　　法院经审理后认为，双方均同意解约并办理了房屋交接，法院不持异议；王先生主张李女士隐瞒房屋产权纠纷情况，影响其使用，未举证证明，法院不予采信。涉案房屋系因附近居民反对经营超市而实际未投入经营，对此，双方合同约定“王先生经营必须合法不扰民，如经营中因扰民等问题导致业主投诉无法经营与被告无关”，应视为双方针对扰民问题对经营的影响这一商业经营风险是有预估的，现王先生因此问题导致的损失，主张系李女士违约所致，与事实不符，法院不予采信。就王先生主张的各项损失赔偿，综合李女士是否存在违约行为，李女士是否采取措施防止自身损失的进一步扩大，双方在诉讼中是否积极就解约后事项进行协商，房屋是否因王先生的装修而有所增益等因素，最终，法院判决李女士退还王先生押金16万元，赔偿部分装修损失4万元。