房屋出售他人后又私自办理抵押贷款，抵押是否有效？

从别人那里买的二手房却又被卖家抵押给了银行，那么银行能否享有这套房屋的抵押权呢？近日，江苏省南通市通州区人民法院审理了这样一起纠纷，法院最终判决银行不能享有该房屋..

15026597100

来源：上海房产律师发布时间：2025-07-28 15:53 热度：

从别人那里买的二手房却又被卖家抵押给了银行，那么银行能否享有这套房屋的抵押权呢？近日，江苏省南通市通州区人民法院审理了这样一起纠纷，法院最终判决银行不能享有该房屋的抵押权。

2018年7月，被告李某与王某达成买卖协议，将其购买的通州一小区的一套房屋转售与王某。同年12月，王某付清全部房款并入住该房屋。2019年1月，李某在领取房屋的不动产权证后,将原件交由王某保管，双方暂未办理过户手续。

后李某通过挂失方式重新补办了不动产权证，并以补办的不动产权证向南通某银行办理抵押贷款180余万元。贷款到期后，李某未能清偿贷款，南通某银行遂向法院起诉，请求判令李某清偿剩余贷款，及确认其对该房屋享有抵押权。

审理中，王某申请作为第三人参加诉讼，提出案涉抵押房屋其已购买并实际占有、使用，李某没有处分权。银行在办理抵押时未对房屋上门调查，未尽到审慎的注意义务，不能善意取得抵押权。

通州法院经审理认为，王某已于2018年付清全部房款并使用该房屋，已经享有实际的占有、使用、收益等权益，李某领取不动产权证书后亦交由王某保管，李某只是形式上的产权人，房屋登记状态与实际状态不符，李某再次将案涉房屋抵押属于无权处分行为。

银行作为专业金融机构，在接受抵押时未至案涉房屋处查勘，违反了《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理暂行办法》中有关商业银行对抵押财产调查的规定，未尽到审慎的注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押权。故判决驳回了其请求确认享有抵押权的诉讼请求。

【法官说法】

专业金融机构接受抵押时，应对抵押物的权利情况进行实质审查

银行作为专业金融机构和职业贷款主体，在设立抵押时，相对普通民事主体而言，需承担更高标准的审慎注意义务，不能仅凭对不动产登记簿公信力的信赖，就认定其为善意。

根据我国《商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，银行除需对登记薄等文件资料进行形式真实性的审查外，还负有通过实地查勘等方式对抵押物进行实质审查义务，否则，不能认定为善意第三人，不能取得抵押权。

法官提醒，公民在进行信贷申请时，应遵守诚信原则，如实告知担保财产的真实权利状况。另一方面，在进行房屋买卖等不动产物权交易时，交易双方应及时办理产权变更登记，避免因登记状态与实际状态不一致时，原权利人利用仍为登记簿中权利人的身份，继续行使相关物权权利，导致自身权益受损。