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没有租赁合同买卖不破租赁还有效吗?

没有租赁合同买卖不破租赁还有效吗? 是没有效的;买卖不破租赁是一条传统规则, 创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。在商事领域,承租人租赁房屋的..

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没有租赁合同买卖不破租赁还有效吗?

来源:上海房产律师 发布时间:2019-08-24 11:38 热度:


没有租赁合同买卖不破租赁还有效吗?
是没有效的;买卖不破租赁”是一条传统规则, 创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。在商事领域,承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营,在承租关系中其居住权利不需要保障。因此,这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照相关规定,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。
二、买卖不破租凭的适用范围
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者,不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约,如果契约已经公证或者该契约有确定日期,则该租赁权有对抗效力,买卖不破该租赁,但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中,出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时,对于以后就其不动产取得物权的人,亦发生效力”。即依日本民法,租赁经登记后,有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定,该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权认与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。” 值得注意的是,这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为,“以居住营业或农耕为目的,而承租他人之不动产,各国立法为谋求社会生活之安定及增进,均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁,由于笔者孤陋寡闻,不敢贸然作出判断。
我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。
综合上面所说的,买卖不破租赁一般都是适用于双方有租凭关系的条款之上的,没有签订合同那么双方的关系就不会受到保护,所以,承租者在租房子的时候就一定要先协商好条款,再用书面的方式来订立协议,这样才能起到法律的效益。

 


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