开发商债务缠身房屋被查封，购房人如何保住“安身之所”？新法落地首案胜诉

案例导入

陈某于2019年购买位于上海市崇明区的一套商品房，支付了大部分房款。后因开发商债务纠纷，该房屋被法院查封，面临被强制执行的风险。陈某委托律师提起执行异议之诉，主张其作为商品房消费者的物权期待权应优先于工程款债权得到保护，请求排除对房屋的强制执行。

上海房产律师分析

本案是2025年7月24日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》施行后，上海地区首批适用新法并胜诉的典型案例。上海申伦律师事务所律师紧扣新法条文，围绕三大核心要件展开论证：第一，合同真实性——通过付款时间、金额与合同约定的高度吻合性，结合开发商出具的收据、第三方代付说明等证据，证明合同在查封前已实际订立并履行；第二，付款完整性——陈某在查封前已支付80%以上房款，剩余款项在一审辩论终结前全部交付法院执行；第三，居住用途认定——查封时陈某名下无房，具备购房资格，所购房屋用于家庭居住生活，即使为别墅也不应否定其居住属性。上海市崇明区人民法院一审、上海市第二中级人民法院二审均采纳代理意见，判决不得执行案涉房屋。

法律法规

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条：商品房消费者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款（或已支付部分价款且剩余价款已交付执行），所购商品房用于满足家庭居住生活需要的，人民法院应予支持其排除执行的请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上海房产律师提醒

购房人面临所购房屋被查封执行时，应及时提起执行异议之诉。根据最新司法解释，满足“查封前签约”“已支付大部分房款”“用于居住”三项条件的消费者，其生存权优先于工程款债权和抵押权受到保护。建议购房人保留好合同、付款凭证、居住证明等关键证据。