二手房购房协议有法律效力吗上海房地产律师多吗

二手房购房协议有法律效力吗问题一：购买二手房时中介说房子可以做成普通住宅不需要交税但是签完买卖合同后中介并没有把价格调低备案而是把实际的价格进行备案这样房子就..

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二手房购房协议有法律效力吗上海房地产律师多吗

来源：上海房产律师发布时间：2018-11-05 15:56 热度：

二手房购房协议有法律效力吗

问题一：购买二手房时中介说房子可以做成普通住宅不需要交税但是签完买卖合同后中介并没有把价格调低备案而是把实际的价格进行备案这样房子就无法做成普通住宅后期买方有很大可能需要承担税费跟中介多次沟通中介说签合同的时候可以帮我们做成普通住宅但是到交房的时候他们无法保证是否能审查通过这种情况下买卖双方协商解除了合同这种情况中介费可以要回来吗

上海房地产律师回复取决于证据。中介的这种承诺是口头还是书面依据合同的约定来处理，如有中介欺诈的证据，可以主张解除合同，可以委托律师诉讼处理的。

在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的。

买二手房协议无效的情形：

(一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;

2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;

3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;

4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。

《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

(四)已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

1、依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年; 管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。

2、当房屋出现质量问题时，业主要及时与物业公司和开发商联系，以便尽快地进行修复。必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强其证据的效力。另外要保留相关的证据，包括房屋出现质量问题的证据;开发商进行修复的证据;房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。

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