注意啦，民间借贷“以房抵债”不合法

如今，不少融资广告有这样一句广告词：有了房子，还怕没钱？但大兴法院昨天明确告知大家：民间借贷，以房抵债，在我国法律中是明令禁止的；而且，近三年来，大量案例说明，以房抵债的借款，大部分是骗局，借款人往往会失去住房。

 

　　北京大兴法院统计，近三年来，该院共受理以签订房产买卖合同作为民间借贷担保的“以房抵债”类案件52件，今年截至8月31日，已经受理12件。

 

　　“我国法律禁止约定到期不能还款以抵押财产直接抵债。”大兴法院开发区法庭副庭长时亚东说，但实践中，为了规避法律，出借人往往要求借款人在签订借款合同时，再同时签订一份房屋买卖合同，即将借款人所有或者有权处分的房屋出卖给出借人，如借款人到期不能还款，双方即履行房屋买卖合同，由借款人将房屋出卖给出借人。

 

　　“这种合同，听起来很简单，就是到期不能还款购房合同即生效，但其中法律关系复杂，许多‘不明真相’的借款人根本无法把控其中的法律风险，导致最终难以追回房屋。”时亚东举例说，由于近年来房价增长迅速，有的出借人临近还款期限时故意躲避，恶意造成借款人到期无法还债，这样把房产据为己有；还有的出借人获得售房委托书之后，与第三方买房人恶意串通、低价转让，使得借款人难以追回房屋；还有的借款方是同伙形式，一伙人“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人，甚至还有连环转让的后手买受人，这些委托手续及售房交易从表面上看均具备完备的买卖合同、转款记录等手续，隐蔽性非常强，借款人难以抓到虚假交易中的把柄，维权难度极大，很多当事人因证据不足而败诉。

 

　　今年，还出现了不少公证“以房抵债”的案件。

 

　　公证，对很多人意味着给协议上了一道保险，但如果不明白其中的法律关系和“漏洞”，公证的“以房抵债”合同，带来的危害更为严重。

 

　　时亚东介绍，对于房屋所有权人来说，签署了经过公证的委托书，就意味着受委托人可以直接签署出售房屋的合同、办理房屋过户登记手续，而无需通知房屋所有权人。如果遇到不守诚信的受委托人或出借人，房屋可能不知不觉就被低价转卖他人，等发现时已难以追回，或者要通过长期的复杂诉讼程序才可能追回房屋。

 

　　为防范风险，尽量不要采用委托公证卖房这种方式作为担保。如果确有需要，应当明确借款与售房的全流程，与受委托人签署委托合同时应明确在实际出售房屋之前应该通知委托人，出售房屋的价格应该获得委托人的认可，出售房屋的款项应先支付给委托人等等，发生纠纷后可以依据委托合同起诉受委托人。

 

　　支招

 

　　如何主张房屋买卖合同无效？

 

　　虽然我国法律禁止民间借贷以物抵债，但是实际操作中，法院并不会一概判定协议无效。

 

　　如果借款人认为被骗，想要诉求房屋买卖合同无效，法院提醒，主要需证明两点：首先，房屋买卖非其真实意思表示，可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明此房屋买卖的背景是民间借贷；还可通过委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明：委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的出借人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款等。

 

　　此外，还可证明买房人与代理人恶意串通损害了借款人的利益。如售房价明显低于市场价（低于市场价的70%）， 买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等不正常现象。