案例导入

宝林公司是上海某休闲购物中心的开发商，与诚天公司达成合作协议，将此处房地产长期租给诚天公司。后因宝林公司欠款未还，该购物中心被抵押给多鑫公司并被法院拍卖，变卖须知中注明“带租约整体变卖”。该房地产流拍后，多鑫公司将债权转移给艾泉公司，艾泉公司通过以物抵债取得所有权。艾泉公司发现，宝林公司与诚天公司的法定代表人为母子关系，双方在2010年签订的《包租协议》中记录有2011年才形成的房产证号，明显不合常理。艾泉公司认为两家公司恶意串通，制造21年租金已收取的假象，导致自己无法使用房屋，遂起诉要求确认租约无效。

上海房产律师分析

上海市第一中级人民法院审理后认为，恶意串通是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。本案中，宝林公司与诚天公司在2010年签订的《包租协议》中记录有2011年才形成的房产证号，属倒签合同；且双方就房屋交接、租金支付等明细不符合正常租赁关系中的费用支出规则，协议实际并未真正履行。两家公司为阻止拍卖进程、以“买卖不破租赁”为由继续占用房屋，恶意串通损害了艾泉公司的合法权益，该租约应属无效。法院最终判决租约无效，宝林公司和诚天公司返还涉案房屋。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

上海房产律师提醒

“买卖不破租赁”原则旨在保护善意承租人的合法权益，而非为恶意串通损害他人利益的行为提供庇护。购房人如遇“带长租约”出售的房屋，应审慎核查租约的真实性，包括签约时间、租金支付凭证、租赁双方关系等，必要时可通过诉讼确认租约效力。