案例导入

为规避限购政策，蒋某与李某签订《房产代持合同》，约定通过“结婚—更名—离婚”的方式转让新房摇号资格及房屋，并约定总价在原房价基础上加价430万元。后因李某将房屋转售他人，蒋某诉至法院要求赔偿违约金。

律师分析

上海市第一中级人民法院在审理中指出，此类“婚更条款”通过婚姻登记的形式规避房地产调控政策，扰乱了市场秩序。虽然李某违约事实存在，但双方试图通过虚假结婚逃避税收及限购的行为，违背了公序良俗。法院最终虽未直接认定合同无效，但强调了此类操作的法律风险，并酌情调整了违约金数额。

近年来，上海法院对借名买房规避限购政策的案件持审慎态度。司法实践中，若借名人属于限购对象，法院通常不支持其要求过户的诉请；若出名人将房屋出售给善意第三人，借名人只能主张赔偿损失，无法追回房屋。

法律法规

《民法典》第一百五十三条规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。同时，上海高院相关指导意见明确，借名买房若违反限购政策，实际购房人无权要求出名人办理过户。

上海房产律师提醒

切勿轻信“通过结婚过户房产”的中介话术。一旦出名方反悔或因债务导致房屋被查封，实际出资人可能面临“钱房两空”的境地。即使有代持协议，在限购政策下也难以强制执行。