在二手房买卖中，若买家发现房屋存在质量问题，卖家以已过保修期为由拒绝承担责任，买家首先要判断质量问题的性质和产生时间。若质量问题是在房屋交易前就已存在，且卖家在交易时故意隐瞒，即使已过保修期，卖家仍需承担责任。买家可收集证据证明卖家知晓质量问题却未告知，如房屋此前的维修记录（若能获取）、与卖家沟通时卖家的相关表述、周边邻居对房屋质量问题的知晓情况等。若卖家并非故意隐瞒，但质量问题严重影响房屋使用功能，根据公平原则，买家可与卖家协商分担维修费用。买家可通过专业的房屋质量检测机构对房屋进行检测，出具检测报告，明确质量问题的原因、严重程度以及对房屋价值的影响。若协商不成，买家可通过法律途径解决纠纷，如向法院提起诉讼。在诉讼过程中，买家需提供购房合同、检测报告、与卖家沟通记录等证据，以支持自己的诉求。法院会根据双方提供的证据，综合判断卖家是否应承担责任以及承担责任的方式和程度。​

案例​

周女士购买一套二手房，入住后发现房屋卫生间天花板出现严重漏水问题，导致卫生间及相邻房间的天花板部分脱落。周女士联系卖家，卖家表示房屋已过保修期，自己无需承担责任。周女士通过向邻居打听得知，该房屋此前就存在漏水问题，卖家曾进行过简单维修。周女士认为卖家故意隐瞒质量问题，要求卖家承担维修费用。卖家拒绝，周女士决定通过法律途径解决。​

法律分析​

在本案例中，若周女士能够证明卖家在交易时知晓卫生间漏水问题却故意隐瞒，即使房屋已过保修期，卖家也应承担责任。周女士收集的邻居证言、房屋此前可能存在的维修记录等证据，若能形成完整的证据链，可证明卖家的隐瞒行为。根据《民法典》中关于合同欺诈和诚实信用原则的规定，卖家应赔偿周女士因维修房屋产生的费用，包括拆除受损天花板、重新做防水、重新装修天花板等费用。若因漏水问题导致房屋其他部分受损，卖家也应承担相应赔偿责任。若周女士无法证明卖家故意隐瞒，但卫生间漏水问题严重影响房屋使用功能，根据公平原则，法院可能会判定双方协商分担维修费用，具体分担比例会根据案件具体情况确定，如房屋交易价格、质量问题对房屋价值的影响程度等。​

律师建议​

购房者在购买二手房时，在签订合同前，仔细查看房屋状况，可聘请专业人士对房屋进行全面检查，尤其是对容易出现质量问题的部位（如卫生间、厨房、屋顶等）进行重点检查。要求卖家提供房屋质量相关证明，如房屋竣工验收报告、维修记录等。在签订购房合同时，明确约定卖家对房屋质量的保证责任，即使房屋已过保修期，若存在交易前就已存在的质量问题，卖家应承担相应责任。若发现房屋存在质量问题，及时与卖家沟通，要求卖家解决问题。沟通时保留好相关记录，如短信、邮件、通话录音等。若卖家以过保修期为由拒绝承担责任，买家可委托专业的房屋质量检测机构进行检测，获取检测报告作为证据。若与卖家协商不成，咨询律师，根据律师建议，通过法律途径维护自身权益，如向法院提起诉讼，要求卖家承担维修费用或赔偿损失。在诉讼过程中，积极配合律师，按照法律程序提供证据，争取最大程度维护自己的合法权益。​